Albert 談湯臣方向

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　　主持人：接下来就进行的是本次博鳌房地产论坛地产精英.博鳌论剑最后一场。新形势、新政策、新市场，以及无法预知的未来都是行业、企业无时无刻面对的挑战。在新政调控下的中国房地产市场，房企业如何正心修身，重塑竞争力？现在我们进行聆听新政下的中国房地产之三：朝内向外、重塑竞争力：我们有请对话主持孟晓苏先生以及对话嘉宾、陈淮先生、施永青先生、汤珈铖先生、金勇先生、邹锡昌先生、龚宝民先生。
　　孟晓苏：咱们这个论坛采取一个简短的方式。我给每个人想点问题。论坛给咱们出的题目是朝内向外，重塑竞争力。咱们说是面向新形势、新政策、新市场以及无法预知的未来，房地产企业怎么样修身养性，修成正果。这个题目不好论，我做政府工作十多年，做企业工作也快二十年了。房地产企业跟政府、市场都是紧密相关的，现在的市场都制约着房地产业和现在的政策。所以刚才我们首先听了陈淮作为一个政策专家一番讲演。陈淮刚才已经把地方政府、开发商、银行都数了一遍了。毕竟你是政策专家，刚才给房地产企业也出了不少好主意，怎么样发展、怎么样生存。我先替陈淮先生做一个声明，他不代表建设部，他那个中心是属于小沈阳说的人还没死，钱没了，国家不给拨款。但是你毕竟是住建部的政策研究中心主任。最近出了一件事，中心和建设部两家说的不一样了。他们一位副主任说下半年不是所有调控政策都延续。央视一批，住建部马上出来表态，我们继续执行抑制需求的政策。这个让我弄不明白了，这个就是我需要请教作为主任的陈淮专家，下半年到底是政策继续加码还是放松一点？
　　陈淮：刚才孟总给我们推销以房养老模式，人要准确推算自己活多长，就可以最精确、最划算买这种产品。他刚才没说，你刚签了字，第二天人没了，有一回开这样的研讨会，我说上帝你给我看看我能活多长，上帝说这个太难。后来我说讨论一下下半年出多少政策，上帝说那还是看你能活多长得了。政策是人们的主观判断，但是我们可以有四个方面是一定可以判断的：第一，坚定不移盖更多的房子。第二，坚定不移完善住房保障体系。第三，坚定不移支持农民工进城和发展二三线小城市。
　　陈淮：第四，坚定不移支持老百姓住房从脱困期向改善期的改善。所有政策都围着这个。第二层，别把和短期市场运行不一定有关的一些政策也当成跟你过不去。比如说大家都在讲通胀，维护国民经济稳定运行需要调整利率，不一定冲着房地产来。房地产是繁荣还是低迷，该升息也得升息。也以为领导说要廉洁自律，你就以为批评你，别那么不自信。第二，别把长期建设的目标也当成针对你。有关税负的讨论实际上是我们关于房地产业以及老百姓持有资产，社会财富如何长期公平分配的一个重要方面，它不是调控房价的工具。第三，别把建设保障房这样一个只要没有到共产主义之前一定永远存在的任务当成调控房地产短期下半年的任务。第四，别把09年保增长、保民生、保就业特殊阶段的特殊政策恢复到常态当成从紧从严，把这个去掉了，只剩下两块，一块是抑制不合理的投机性过度需求。第二，继续促进房地产有效供给增加，包括土地和投资。谢谢！
　　孟晓苏：下一个我们问问香港的施永青。施永青先生可以在香港被称为楼神，他对楼市判断非常准确，而且是我们大陆房地产业的老师，房地产企业在新形势下怎么发展？第二，到底以住宅为主还是以商业地产为主？第三，到底以刚性需求为主还是考虑投资性需求呢？到底现在该不该买房？买了今后是会涨还是会跌，是不是我们应当到海外去买房呢？
　　施永青：其实从市场情况来说，我自己看现在投资需求还是挺大的。他还是找机会，只要政府的政策不压住的话，我相信资金还会流出来。最近交投量在上升，交投量升，你套现能力就容易了。业主要求的价格也会上升，所以我昨天晚上说我估计未来短期里面价格跟交易量都会上升。这个是短期的。长远一点，我对中国房地产其实是有担忧的。
　　施永青：现在大家以为理所当然的农民进城，每年有1000多万，这个是不是可以永远保持这个情况呢？我自己看农民进城的基础是要工业化，城市里面工业发展才有工作给农民做。工业不增长，不可能有这么多农民。现在西方经济可能出现一个很长时间的，起码是增长不前的情况。中国的工业很大的程度受出口的带动，但是现在出口，当然这两个月都是增长的挺不错的，但是已经出现的情况就是全世界都已经在用中国的产品，中国有些产品是占领了世界市场的90%多。好像温州的打火机，全世界都在买中国的货。那你的政府还有多少空间？难道你把你的产品用到火星上？如果中国不解决基层民众需求，在分配上让普通人民也可以分享的话，你的需求不增加，工业化程度就没法提升，现在已经产能过剩了，这是将来房地产需求很大的影响。另外现在是走前了一两步了，以前我看到深圳也有很多空置，但是因为经济增长快、人口增长快，这个矛盾不大。这两年我看到空置情况又开始严重了，已经提前建了这么多房子，如果政府政策有改变的话，现在大部分开发商都感觉良好，因为金融海啸后，政府放了很多钱出来，都是一片乐观，现在我担心乐观的人太多了，那出问题的时候这个冲击比较大。所以我只是短期看好，长期我觉得需要谨慎。开发商、经营者怎么做呢？你先要了解这个大环境，你才可以正确定位，才可以保留实力。未来乐观竞争不是单靠政策、地价上升，开发商还需要在管理能力上、市场能力上、监控成本能力上、产品质量上比其他发展商有领先的优势，未来是竞争激烈的市场。这是我的看法？
　　孟晓苏：老百姓该不该现在买房呢？
　　施永青：买不买房先看自己能力，在这种情况下，你光有首期，收入不稳定的人就不要买房。如果有钱的话，我还是赞成买房。如果贷款不是太多，在房地产不见钱的机会还是比在金融市场不见钱的机会小。我身边的朋友在金融市场里面倾家荡产的很多。在房地产还是赚到钱的人很多。所以我认为你的机会不是太高的话，还不要在金融市场搞太多，所以有钱我还是会买的。
　　孟晓苏：咱们该问问年轻人了，汤珈铖，他是汤氏集团掌门人，你的父亲为地产行业做的贡献非常大，建设了一批具有示范效果的房子。但是这些房子也在06、07年让你们汤家饱受折磨。一个月好几个调查部门都去调查，说汤臣一品居然敢卖12万的高价，得打压。可惜那个时候老父亲不在了，让你们孤儿寡母这么艰难的生活。现在你们不光房子卖的好，而且最近汤氏集团也后继有人。买你们汤臣一品12万一平米的人，他们是不是赚了？
　　汤珈铖：是赚钱了。汤臣一品当年开了12万元的均价，情况引起国内很多人的反响。我想说明我们汤臣一品跟汤臣集团在这么多年在上海是有一定影响，伴随着浦东发展趋势来跟着他走。所以我们在上海盖了第一个五星级酒店，第一个服务型住宅，第一个甲级的办公楼。所以汤臣一品原始概念也是看到在浦东这个国际金融中心是需要有一个这样的一个非常高级、国际性的住宅项目。而且面积为什么这么大，也是考虑一个国际金融中心需要吸引很多外资过来投资。外资老板需要什么样的居所，我们按照这样的理念来构思，不是纯粹为了商业利益。如果说汤臣一品的地理位置，我们盖一些面积比较小的，我们单价可能卖的越高，销情可能更理想。所以汤臣集团的概念并不是获取最大利润，而是想继续为上海浦东做一些配套。
　　孟晓苏：现在销售情况怎么样？
　　汤珈铖：现在销情不错，卖了接近60套，也租了50多套。现在价钱还高了一些。
　　孟晓苏：你对中国高档房未来前景怎么看，他是不是还有市场？汤臣一品是否也愿意跟其他企业一样建点廉租房、经济适用房？
　　汤珈铖：我想每个企业定位不同，每个房地产产品也有不同顾客群，不可以一概而论。汤臣还是会继续发挥豪宅品品牌建设的一个无形的价值。我们也继续想在盖房子方面从全世界领先的项目引进中国大陆，给中国更好的居住环境。
　　孟晓苏：非常高兴你还能坚持盖高品质房的概念。下面我们就得该问问海外来的世邦魏理仕金勇先生，你们是最权威的能够给企业包括给政府提供全方位服务的品牌企业，我先替行业咨询咨询，未来我们行业还有多长时间发展？下半年到底是怎么调控？
　　金勇：从我们行业来讲，实际上我们行业下一步走的应该是进一步的细化、进一步的专业化，最开始我们回顾十几年发展历史，最开始是以制造为主，基本跟生产电脑差不多，做完后就卖了。逐渐发展到在住宅产业里面开始细化，有高端的，有非常精品的，然后逐渐有大众的，现在逐渐的在住宅市场内部已经发展比较成熟了，现在正在向商用地产这个范围发展。